Medidas respecto al alquiler de vivienda habitual - Resumen Real Decreto Ley 11/2020
Hemos oído mucho en relación a la moratoria hipotecaria, pero… ¿y si vivo de alquiler?
El Real Decreto 11/2020, fue publicado el pasado Miércoles 1 de Abril e incluyó medidas en relación a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Nuestro objetivo en esta entrada es realizar un breve resumen sobre las medidas contempladas y sus requisitos.
¿Qué pasa si mi contrato ha finalizado en el Estado de Alarma o está próximo a finalizar?
Si la prórroga obligatoria o tácita de nuestro contrato de arrendamiento de vivienda habitual ( sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos), finaliza o ha finalizado en el periodo incluido desde el inicio del estado de alarma, o incluso hasta dos meses después de su finalización, podrá aplicarse (previa solicitud de la persona inquilina) una prorroga extraordinaria del contrato por un periodo máximo de seis meses en los mismos términos del contrato en vigor. Dicha solicitud deberá ser aceptada por la persona arrendadora, a menos que sean fijados otras condiciones fruto del acuerdo entre las partes.
¿Y si mi situación económica se ha visto alterada como consecuencia de la pandemia?
El Real Decreto Ley contempla medidas conducentes a facilitar la moratoria de la deuda arrendaticia de vivienda habitual para las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.
¿Qué ocurre si mi arrendadora se encuentra en este supuesto? “Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda”
Si nos encontramos en una situación de vulnerabilidad económica y la parte arrendadora es una empresa o entidad pública de vivienda o una persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados; dispondremos de UN MES desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley para solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta ( a menos que ya se hubiera acordado dicho aplazamiento o condonación total o parcial fruto del acuerdo entre las partes).
Si este acuerdo no se hubiera producido, la arrendadora comunicará de forma expresa a la persona arrendataria en un plazo máximo de 7 días laborables qué opción de las siguientes escoge:
1. Reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el Estado de alarma; así como las mensualidades siguientes si ese plazo no resultara suficiente por la situación de vulnerabilidad generada. Máximo de cuatro meses.
2. Moratoria en el pago de la renta, de aplicación automática durante el tiempo que dure el Estado de alarma así como las mensualidades siguientes (de una a una) si la situación de vulnerabilidad continuase durante un plazo máximo de cuatro meses.
Ese aplazamiento se realizará mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años desde que se supere la situación mencionada o a partir del fin del plazo máximo de cuatro meses.
Por ello, no existirá penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas SIN intereses.
Todo lo mencionado resulta de aplicación a los arrendamientos del Fondo Social de Vivienda.
La persona arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación; lo cual supondrá que una vez la financiación esté a disposición de la persona obligada, se levantará la moratoria mencionada.
¿Y si… no me encuentro en ese supuesto, porque la persona arrendadora no es una entidad pública de vivienda ni gran tenedora?
En ese caso, el artículo 8 prevé que la persona inquilina podrá solicitar a la persona arrendadora, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDLey, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta (siempre que no hubieran acordado nada en este sentido de forma previa).
Recibida la solicitud, la arrendadora comunicará en un plazo máximo de 7 días laborales las condiciones de aplazamiento o fraccionamiento aplazado que acepta o, las alternativas que plantea.
Si la persona física arrendadora no aceptara ningún acuerdo, no será obstáculo para acceder al programa de ayudas transitorias de financiación.
¿Qué es considerado como situación de vulnerabilidad económica para la moratoria o ayuda en el arrendamiento de vivienda habitual?
El artículo 5 y 6 contemplan los requisitos y su acreditación.
Se requiere la concurrencia CONJUNTA de los siguientes requisitos:
a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). 1.613,52 euros brutos al mes
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
¿Qué es unidad familiar?
3. A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
IMPORTANTE: Si alguna de las personas que conforman la Unidad Familiar fuera propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, se entenderá que no concurren los requisitos establecidos a efectos de moratorias o ayudas a este respecto. Sin embargo…
Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
¿Qué es ese programa de ayudas transitorias de financiación?
Por un lado, se ha autorizado al Ministerio de Transportes, Movididad y Agenda Urbana para que , mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, por un plazo de hasta 14 años se desarrolle una línea de avales con cobertura del Estado para que las entidades bancarias puedas ofrecer estas ayudas a las personas en situación de vulnerabilidad, siendo el plazo de devolución de hasta 6 años, sin devengas ningún tipo de gasto e intereses para la persona solicitante.
¿Qué cubren? Deberán dedicarse al pago de la renta del arrendamiento y podrán cubrir un importe máximo de 6 mensualidades.
Los requisitos y criterios serán definidos mediante una Orden del mencionado Ministerio.
De igual forma, el art. 10 menciona un nuevo programa para la concesión de ayudas al alquiler para aquellas personas arrendatarias de vivienda habitual que con motivo de la situación sanitaria, una vez finalizada esta, no puedan hacer frente a la dificultad en la devolución de las ayudas transitorias de financiación mencionadas en líneas anteriores al no haber recuperado su situación económica.
¿A cuánto asciende dicha ayuda? Máximo 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta o, en su caso de hasta el 100% del principal e intereses del prestamos suscrito. Será competencia de la Comunidad Autónoma determinar la cuantía exacta de estas ayudas.
Por último, y en líneas similares a lo ya contemplado para la moratoria hipotecaria señala las consecuencias de la APLICACIÓN INDEBIDA que pudieran solicitar algunas personas que se pudieran beneficiar de la moratoria y/o de las ayudas contempladas sin reunir los requisitos indicados; siendo responsables de los daños y perjuicios, así como de los gastos generados (sin perjuicio de otras posibles responsabilidades). El importe de este monto en cualquier caso será superior al beneficio indebidamente obtenido, incurriendo en responsabilidad si fuera voluntaria y deliberada situarse o mantenerse en los supuestos previstos.
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